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Mutui casa, cosa cambia dopo la svolta della Bce. Tutte le simulazioni

Dal nostro specialista Daniele Turchi

 Nel corso del 2022 i tassi dei mutui sono già aumentati, sia per chi ha già un variabile, sia per chi ha stipulato un fisso o un variabile nei primi 5 mesi dell’anno. Ma la stretta annunciata dalla banca centrale avrà degli effetti immediati: vediamo nel concreto quali

Diciamolo subito chiaramente: sono diversi mesi che i costi dei mutui casa stanno salendo. Sia per chi si reca in banca ad accenderne uno, sia per chi ha in essere un finanziamento a tasso variabile. Quindi tutti i movimenti sulle rate che osserveremo da oggi in poi non sono legati esclusivamente alle mosse della Banca centrale europea, annunciate da Christine Lagarde. Da almeno sei mesi la tendenza, iniziata già nella seconda parte del 2021, si sta intensificando. La svolta della BCE non potrà che acentuarla. In che modo?

La salita dei tassi interbancari

I mutui immobiliari non sono agganciati ai tassi di riferimento fissati dalla BCE, che ha annunciato un primo rialzo, dopo 11 anni, di 0,25% a luglio, e un secondo, da quantificare, a settembre. Sono parametrati sui tassi interbancari, quelli con cui le banche si scambiano denaro tra loro e si finanziano, che ovviamente risentono del tasso ufficiale BCE: l’Euribor per i mutui a tasso variabile, l’IRS per quelli a tasso fisso, che rappresentano all’incirca 9 mutui su 10 in Italia. Chi ha un variabile in essere ha già visto lievissimi aumenti delle rate in questi primi mesi del 2022, ma l’aggravio potrebbe peggiorare.

Rata su variabile sale da 920 a oltre mille euro

Secondo le primissime simulazioni post BCE, per un mutuo variabile da 200mila euro a 20 anni, avviato un anno fa all’1%, la rata potrebbe passare da 920 euro di maggio a circa 960 euro a luglio e a quasi mille a settembre (o superare i mille, se la BCE in quel mese sceglierà un aumento più corposo dell’atteso 0,25%). Chi vuole stipulare ora un variabile, tenga ben presente che l’Euribor risente in maniera quasi diretta dell’aumento dei tassi della BCE, che ha annunciato rialzi. Chi invece ha in essere un mutuo a tasso fisso può dormire sonni Tasso sul fisso salito da 1,3% a 2,3% in sei mesi

Tasso sul fisso salito da 1,3% a 2,3% in sei mesi

Chi ha in animo di accenderne uno in questi giorni, infine, è meglio che si sbrighi. Troverà infatti tassi ben più alti di qualche mese fa, per quanto non altissimi in senso assoluto, se paragonati a quello che paga chi ha aperto il mutuo 10 anni fa: in questi giorni siamo ai livelli più alti degli ultimi 4 anni. Da gennaio a maggio, l’IRS è aumentato più di 100 punti base, di conseguenza i tassi dei mutui fissi sono aumentati, in media, da 1,32% a 2,34%. Ora ci stiamo avvicinando al 3%, e gli esperti sono concordi nel ritenere che la corsa continuerà, e anzi potrà accentuarsi vista la svolta della BCE. tranquilli, ovviamente.

Verso una frenata del mercato immobiliare?

Secondo un sondaggio pubblicato dal portare Facile.it, a causa dell’aumento dei tassi dei mutui quasi 2 milioni di italiani hanno fermato la ricerca di un nuovo immobile; questo è uno dei dati emersi dall’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research echegià a fine maggio, aveva fotografato le conseguenze dei rincari dei prezzi. Una platea che, si legge nel report, potrebbe allargarsi a seguito della conferma dell’aumento del costo del denaro da parte della BCE. 

Daniele Turchi Daniele Turchi
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Bce annuncia tassi più alti in Europa: l’impatto sui mutui

Nuova rotta per la Bce, che ha annunciato la fine dei tassi zero a partire da luglio, con il primo rialzo di 25 centesimi al quale ne seguirà un altro della medesima entità a settembre. Uno scenario che non potrà non avere effetti su chi contrae prestiti per l’acquisto della casa.

La Bce ha disposto la fine dei tassi a zero

La Banca centrale europea ha deciso di cambiare rotta. Nell’ultima riunione ha sostanzialmente decretato la fine della stagione dei tassi zero. Un primo rialzo è atteso già a luglio, con un impatto atteso sul mercato dei mutui. Cerchiamo di capire perché.

Il perché del cambio di rotta

La ragione principale della svolta è da ricercarsi nell’andamento dell’inflazione. Nello statuto della Bce è indicato – tra gli obiettivi dell’Eurotower – il mantenimento del carovita in prossimità del 2%. Per molti anni i prezzi nell’Eurozona sono cresciuti ben al di sotto di questa soglia, per cui la Bce ha tenuto a lungo i tassi ufficiali a zero, soprattutto per sostenere l’economia dell’area. Questi ultimi sono decisivi perché costituiscono il benchmark in virtù del quale le banche e gli altri operatori finanziari decidono i tassi da applicare ai prestiti e ai mutui che concedono alla clientela.

Lo scenario

Lo scenario è cambiato a partire dalla primavera 2021: la ripresa post-pandemica è stata più forte del previsto e molte fabbriche non avevano ancora riavviato la produzione a pieni giri. Si è verificata una pressione della domanda sull’offerta, con il conseguente aumento dei prezzi. A quel punto i principali banchieri centrali si sono affrettati a rassicurare che si trattava di un fenomeno di breve durata, rinunciando a intervenire, anche se i mesi a venire hanno smentito questa lettura.

La situazione è ulteriormente peggiorata con lo scoppio della guerra in Ucraina, che ha privato l’economia globale di enormi quantità di materie prime, facendo impennare i prezzi delle commodity, soprattutto quelle energetiche. Il risultato è che a maggio i prezzi dei beni al consumo sono cresciuti nell’Eurozona di ben l’8,1% sui dodici mesi, in forte accelerazione rispetto al +7,4% di aprile, cifre che si confrontano con il 2% di maggio 2021.

Rialzi dei tassi di interesse a breve

A questo punto la Bce ha capito che non poteva più attendere, dato che l’inflazione è una tassa occulta sui cittadini. La presidente Christine Lagarde ha annunciato che dal 1° luglio ci sarà lo stop per gli acquisti di titoli di Stato e il 21 luglio, prossima riunione del Consiglio direttivo, ci sarà il primo rialzo dei tassi di interesse da ben undici anni. Per il momento il ritmo sarà contenuto: soltanto 25 centesimi, lo stesso ritmo atteso per il secondo rialzo, a settembre. “La calibrazione di questo aumento dei tassi dipenderà dalle prospettive aggiornate sull’inflazione a medio termine. Oltre settembre, sulla base della nostra valutazione attuale, prevediamo che sarà appropriato un percorso graduale ma sostenuto di ulteriori aumenti dei tassi di interesse”, ha spiegato Lagarde.

L’impatto sui mutui

Le ricadute sul settore dei mutui sono inevitabili, anche in parte ci sono già state, dato che il mercato tende a muoversi in anticipo. I contratti a tasso fisso hanno già registrato un’accelerazione da inizio anno in avanti e lo scenario che si prospetta lascia immaginare ulteriori rialzi. Anche se siamo su livelli ancora molto contenuti rispetto alle medie storiche. Il variabile, invece, finora è rimasto quasi immune in quanto l’Euribor a 3 mesi (benchmark di riferimento) è legato ai tassi negativi applicati dalla Bce alle banche che depositano le proprie eccedenze presso l’Eurotower. Se anche questa misura dovesse essere revocata, anche per le nuove erogazioni del variabile c’è da attendersi una crescita dei tassi.

Quanto ai mutui già sottoscritti, occorre distinguere: nulla cambia per quelli a tasso fisso, mentre nel caso del variabile il tasso segue l’evoluzione dei tassi ufficiali. Anche in questo caso, dunque, rialzi in vista.

Articolo curato dal nostro collaboratore

Daniele Turchi

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Mutui under 36 / costo del denaro

Giovani protagonisti del mercato con i mutui under 36

Il primo trimestre 2022 presenta un incremento di compravendite rispetto allo stesso periodo del 2021. E tra i soggetti più attivi ci sono sicuramente i giovani, grazie al Decreto Sostegni Bis prorogato fino a dicembre 2022

È un buon momento per il mercato immobiliare italiano. Nei primi tre mesi del 2022 si contano 181.767 compravendite. L’Agenzia delle Entrate segnala un incremento del 12% rispetto al primo trimestre del 2021. E ad avere un ruolo da protagonista sono soprattutto i giovani. Complice il Decreto Sostegni Bis, prorogato fino a dicembre 2022, chi ha meno di 36 anni e ha intenzione di acquistare casa con un mutuo, può beneficiare di una serie di vantaggi fiscali.

La garanzia di Stato copre, infatti, l’80% del valore della prima casa. La misura, destinata agli under 36 che hanno un Isee non superiore ai 40.000 euro annui, prevede inoltre la cancellazione dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria. La domanda di accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa deve essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo avere verificato che l’istituto aderisca all’iniziativa.

NEWS DELLA SETTIMANA by Credipass

EURIRS

Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap. E’ detto anche IRS.

DescrizioneFixingDataFixing Pr.Data Pr.
IRS 1A0,74%01/07/20220,86%30/06/2022
IRS 2A1,20%01/07/20221,40%30/06/2022
IRS 3A1,39%01/07/20221,60%30/06/2022
IRS 4A1,51%01/07/20221,73%30/06/2022
IRS 5A1,63%01/07/20221,84%30/06/2022
IRS 6A1,73%01/07/20221,93%30/06/2022
IRS 7A1,82%01/07/20222,01%30/06/2022
IRS 8A1,90%01/07/20222,08%30/06/2022
IRS 9A1,98%01/07/20222,15%30/06/2022
IRS 10A2,05%01/07/20222,22%30/06/2022
IRS 11A2,12%01/07/20222,28%30/06/2022
IRS 12A2,18%01/07/20222,33%30/06/2022
IRS 15A2,27%01/07/20222,40%30/06/2022
IRS 20A2,21%01/07/20222,32%30/06/2022
IRS 25A2,08%01/07/20222,16%30/06/2022
IRS 30A1,96%01/07/20222,03%30/06/2022

EURIBOR

E Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito. È utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

NomeFixingDataFixing Pr.Data Pr.Fixing 365Fixing 365 Pr.
Euribor 1M-0,506%01/07/2022-0,508%30/06/2022-0,513%-0,515%
Euribor 3M-0,176%01/07/2022-0,195%30/06/2022-0,178%-0,197%
Euribor 6M0,238%01/07/20220,263%30/06/20220,241%0,266%
Euribor 12M0,961%01/07/20221,037%30/06/20220,974%1,051%

ESEMPIO IMPORTO RATA MENSILE SU MUTUO DI EURO 100.000,00 ALL’80%:

TASSO FISSO                                      durata 20 anni                  RATA € 555,00             SENSIBILE AUMENTO

TASSO FISSO                                      durata 30 anni                  RATA € 421,00                                       

TASSO VARIABILE                            durata 20 anni                  RATA € 468,00           PICCOLO AUMENTO

TASSO VARIABILE                            durata 30 anni                  RATA € 330,00

Daniele Turchi Daniele Turchi
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Mutui e compravendita di case: tra inflazione e aumento tassi

L’aumento dei tassi sui mutui e l’inflazione condizioneranno il mercato immobiliare nel 2022. Secondo l’ultima Bussola Mutui Crif a risentirne saranno tanto i portafogli delle famiglie, quanto gli istituti di credito, che dovranno rivedere la propria offerta di prodotti finanziari per l’acquisto di casa.

“Siamo ancora lontani da un rialzo tassi sui mutui che possa definirsi come preoccupante ma di certo si percepiscono le prime avvisaglie di un mutato clima di offerta. Come conseguenza immediata dell’aumento prezzi sui mutui a tasso fisso, stiamo al momento rilevando un rallentamento della domanda da parte del segmento giovani under 36, frutto anche di politiche di prodotto dinamiche e in via di definizione da parte del sistema bancario. Alla luce dei recenti rialzi che hanno riguardato i tassi dei mutui per privati e famiglie, oggi più che mai il progetto di acquisto casa va considerato con attenzione, per poter beneficiare di offerte mutuo a prezzi sempre attraenti che potrebbero essere impattate da nuovi aumenti nel corso dei prossimi trimestri”.

Tassi di interesse sui mutui fissi

Gli indici di riferimento IRS – cui sono agganciati i tassi di interesse per i mutui a tasso fisso che oggi riguardano oltre il 90% delle erogazioni dei nuovi mutui – sono letteralmente schizzati nel corso del primo trimestre 2022raggiungendo livelli prossimi a quelli di 36-48 mesi fa. Considerando ad esempio l’IRS di durata 20 anni, il valore dell’indice è passato da uno 0,6% medio di gennaio 2022 a un 1,6% attuale.

Le dichiarazioni della BCE, pur in assenza di rialzi al tasso ufficiale, hanno confermato un progressivo rallentamento della politica monetaria espansiva finora attuata, con impatti sulle aspettative di crescita dei tassi di interesse sul lungo periodo generando di conseguenza un rapido aumento degli indici IRS per tutte le durate.

Le offerte di mutui in banca

In questo contesto di forte aumento di tassi sui mutui, le banche stanno progressivamente adeguando la propria offerta mutuo. Prendendo a riferimento un mutuo a tasso fisso per acquisto casa di durata 20 anni – importo € 140.000 e valore immobile € 220.000 – un richiedente di 35 anni a gennaio 2022 poteva rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari allo 0,80% e quindi ottenere una rata mensile fissa di 630 euro; oggi per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito si posiziona di poco sopra l’1,7% e la rata mensile fissa raggiunge i 690 euro. 

Mutui a tasso fisso: le previsioni 2022

Per i prossimi mesi si prevede un ulteriore aumento dei prezzi di offerta dei mutui a tasso fisso, in quanto le offerte prodotto sono normalmente aggiornate da parte del sistema bancario non in tempo reale ma con cadenza periodica, solitamente ogni 30-45 giorni, e quindi non incorporano ancora i recenti aumenti registrati.

Spread sui mutui a tasso fisso: le offerte in banca

Il ritardo nell’adeguamento dei tassi di offerta è confermato dall’osservazione degli spread medi di mercato: per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media dei migliori spread per i mutui a tasso fisso si riduce dallo 0,2% del quarto trimestre 2021 a poco sopra lo 0% del primo trimestre 2022.Il sistema bancario nel corso del primo trimestre ha quindi temporaneamente assorbito parte dell’aumento registrato dagli indici IRS, riducendo il proprio spread, il ricarico applicato sugli indici di mercato per definire il tasso finale della propria offerta di mutui a tasso fisso.

Mutui casa per i giovani under 36

Osservando l’evoluzione della domanda, la fascia di richiedenti mutuo con età inferiore ai 36 anni continua ad avere un ruolo trainante, aumentando di nuovo il suo peso: nel primo trimestre 2022 arriva aspiegare il 44% delle richieste totali sul canale online, valore doppio rispetto al 22% medio registrato nel 2020, da confrontarsi con un 30,5% registrato a livello di sistema.

Il peso di tale fascia di richiedenti è atteso però in riduzione nel corso dei prossimi mesi. Per le erogazioni di mutui per i giovani under 36 assistiti da garanzia statale Consap, l’attuale normativa prevede il rispetto di un TEG (tasso effettivo globale) massimo per le nuove erogazioni: per il secondo trimestre 2022 tale limite è previsto per i mutui a tasso fisso allo 1,99%, in aumento di soli 3 punti base rispetto al valore definito per il primo trimestre 2021. Dato il forte aumento degli indici IRS registrato durante il primo trimestre 2021, molti istituti finanziari stanno attualmente modificando la propria offerta di mutui destinati agli under 36 e ciò potrebbe determinare un rallentamento del numero di richieste presentate da questo segmento di mercato.

Compravendite e prezzi residenziali: previsioni

Nel quarto trimestre 2021 le compravendite residenziali crescono del 15,9% rispetto al quarto trimestre 2020. Per quanto riguarda invece l’andamento del valore degli immobili, nel primo trimestre 2022 quelli usati registrano una crescita del prezzo al metro quadrato pari al +4,8%, mentre gli immobili nuovi registrano un incremento del +2,6%. A livello consolidato, nel primo trimestre 2022 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un aumento pari a +3,6%.

“Dopo un 2021 chiuso con una performance del mercato immobiliare molto più positiva rispetto alle aspettative sia sul fronte delle compravendite sia dei valori e il 2022 parte con il freno a mano. A causa delle tensioni geopolitiche ed economiche dovute al conflitto russo-ucraino, le previsioni sono state riviste al ribasso per tutti gli indicatori di matrice immobiliare. Quindi, le ipotesi di crescita sia sulle quantità scambiate che sui prezzi sono state ridimensionate, anche se di crescita pur sempre si parla. La forte spinta inflativa che deriva dalla congiuntura critica si sta riflettendo anche sul costo dei mutui, ora meno convenienti, andando così a ridurre ulteriormente la già compressa componente delle surroghe con un impatto negativo sul mercato complessivo del credito ipotecario. I rialzi repentini sui tassi, che comunque fanno permanere il costo sul debito ancora relativamente contenuto, stanno inoltre frenando molti istituti nell’erogare i cosiddetti “mutui-giovani”, in quanto vengono meno le condizioni di economicità per la loro stipula. La fascia under 35 rappresenta oramai oltre il 30% del totale della domanda, in crescita rispetto al periodo anteriore all’introduzione dell’agevolazione. Questa frenata impatterà quindi in misura significativa sul trend generale dei prossimi mesi se non verrà applicato un correttivo in merito”.

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Guerra: Mutuo, Fisso o Variabile

Daniele Turchi
08:32 (8 ore fa)
a: s.menicucci

Mutui, è l’ora di tornare al tasso variabile?

Siamo ancora lontani da nuovi equilibri, ma nelle ultime settimane si assiste a una crescita progressiva di interesse verso i mutui a tasso variabile, dopo anni di dominio incontrastato del fisso. Cerchiamo di capire le ragioni alla base di questa tendenza.

Conviene di più il tasso fisso o variabile?

Dopo anni di progressiva crescita del tasso fisso, ormai di gran lunga maggioritario nel segmento dei mutui (oltre il 90% da due anni a questa parte), si avvicina il momento di riconsiderare il tasso variabile. Conseguenza di una forbice di costi che si va ampliando dopo essere rimasta a lungo su livelli particolarmente contenuti e anche alla luce delle opportunità di “cambiare rotta” in caso di necessità offerte dalla normativa.

I numeri del mercato

Prima di analizzare le ipotesi, guardiamo i numeri. Confermando la tendenza già emersa – pur se non in maniera netta – nell’ultima parte del 2021, sta proseguendo la risalita dell’Eurirs, vale a dire l’indice di riferimento per stabilire il tasso finale per chi sceglie il fisso. La scadenza a dieci anni è passata dallo 0,39% di gennaio allo 0,78% di febbraio; quella a venti e trent’anni rispettivamente dallo 0,60% allo 0,87% e dallo 0,52% allo 0,75%. Di conseguenza, segnala 1,56% dell’ultima rilevazione.

Cosa sta succedendo

A breve saranno disponibili anche i dati di marzo e tutto lascia pensare che vi sarà un ulteriore ritocco verso l’alto. Infatti, nel mese di marzo l’inflazione italiana è salita del 6,5% nel confronto annuo contro il +5,7% di febbraio e le tensioni geopolitiche non lasciano intravvedere un’inversione di rotta a breve.

Per altro va ricordato che i tassi di interesse dei mutui fissi vengono calcolati in base all’andamento del costo del denaro del mese precedente.

In ogni caso, oggi è possibile ancora trovare mutui a tasso fisso che non superano l’1,5%, un livello molto basso se paragonato alle medie storiche.

Ripercussioni sul variabile

A non aver ancora subito gli effetti della situazione attuale sono invece i tassi variabili. L’Euribor a tre mesi resta, infatti, in area a -0,40%, in linea con l’imposta applicata dalla Bce alle banche che depositano la liquidità presso l’istituto di Francoforte. Tuttavia le attese del mercato sono per un ritorno in positivo già da settembre e per un livello dell’1,7% a fine 2023.

Sta di fatto che oggi è possibile sottoscrivere un tasso variabile anche allo 0,8%, quindi con un bel risparmio rispetto a chi sceglie il fisso, dopo due anni in cui il differenziale era stato particolarmente ridotto. Ovviamente nessuno può stabilire quale delle due opzioni sia più conveniente: un’analisi di questo tipo può essere effettuata solo a posteriori.

In realtà la componente più rilevante nella scelta del tasso relativo al mutuo è quella psicologica: chi preferisce la certezza della rata che resta immutata per tutta la durata del contratto, è disposto a pagare di più rispetto a chi accetta il rischio delle oscillazioni. ma è bene ricordare che c’è sempre la carta della SURROGA da giocare. Nel caso in cui il piano scelto in precedenza non sia più conveniente, il mutuatario può optare per un’offerta migliore guardando alle condizioni in quel momento disponibili sul mercato.

Chiudiamo sottolineando che la situazione dei tassi rischia di penalizzare soprattutto i giovani, che di solito ricorrono al mutuo per una quota sensibilmente superiore rispetto ai loro genitori. Il Decreto Sostegni bis ha elevato dal 50 all’80% la GARANZIA PUBBLICA PER GLI UVER 36 CON ISEE SOTTO IL 40MILA EURO, e questo ha aperto le porte dei mutui a tanti giovani che in passato erano impossibilitati ad accedervi. Tuttavia, con tassi più alti e a fronte di una possibile, maggiore selettività nei mesi a venire, potrebbero essere i primi a pagare dazio.

Daniele Turchi
Daniele Turchi
Branch Manager
Prato (PO) – 59100
Via Della Romita, 107

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Tassi di interesse sui mutui: rischio aumento a causa dell’inflazione

Indirizzo al rialzo

Già indirizzata verso il rialzo alla fine del 2021, nel 2022 l’inflazione è aumentata molto, influendo sugli indici Euribor e Irs, quelli di riferimento per i tassi di interesse sui mutui a tasso variabile e fisso. L’analisi del Codacons, anche alla luce dei contraccolpi della guerra in Ucraina.

I tassi a confronto

Insomma, comprare unacasa attraverso un finanziamento bancario costa di più. L’associazione ha confrontato i tassi adottati dagli istituti bancari prima del conflitto, iniziato il 24 Febbraio scorso, con quelli proposti attualmente. I nuovi tassi fissi sono quelli aumentati di più.

Tra Euribor ed Eurirs

Infatti l’EURIBOR, cui si fa riferimento per il tasso variabile, è rimasto più o meno stabile negli ultimi 4 mesi (quello a 1 mese era, il 29 Aprile, a -0,538%, contro il -0,576% del 3 Gennaio 2022). Invece l’EURIRS, detto anche Irs, usato per il tasso fisso, è salito molto: ad esempio, se si prende in considerazione un mutuo ventennale, si è arrivati all’1,49% del 29 Aprile (con picchi dell’1,73% il 19 Aprile) partendo dallo 0,60% riscontrato all’inizio di Gennaio.

€8.812 in più

In pratica, un mutuo a tasso fisso per la prima casa aperto in questi giorni costa mediamente circa lo 0,50% in più rispetto a Gennaio. A essere maggiormente penalizzati sono i mutui a 30 anni, perché la maggiore durata del finanziamento determina un tasso finale più elevato; si arrivano a spendere alla scadenza – rispetto a chi ha acceso un mutuo prima del conflitto – circa €8.812 in più, solo per il costo maggiore delle rate e senza considerare altre spese (perizie, costi bancari, pratica).

Colpiti soprattutto gli under 36

Ci rimettonoin particolare i giovani. Secondo Wall Street Italia, non solo le banche hanno aumentato i premi che applicano sui tassi fissi e variabili; stanno anche sospendendo le offerte dedicate ai mutui under 36 nell’ambito del Fondo di Garanzia Prima casa, rafforzato dal decreto Sostegni bis del maggio 2021, che ha ampliato dal 50% all’80% la parte del prestito coperta dallo Stato per i giovani con un Isee inferiore ai €40.000. Con l’inflazione al 6,5% gli istituti di credito rischiano di rimetterci e non stanno più concedendo la garanzia

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Massimo Gabelli
3339406159
Per Simone Menicucci
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Mutui, a rischio i finanziamenti a tasso fisso per gli under 36

Le regole di Banca d’Italia per il calcolo dei tassi a cui sono agganciati i prestiti diventano un boomerang per i giovani che accedono al fondo garanzia prima casa in caso di repentino aumento del costo come sta avvenendo nelle ultime settimane.

I giovani under 36 rischiano di non poter accedere ai mutui per l’acquisto della casa a causa dell’aumento dei tassi che nelle ultime settimane ha colpito soprattutto i finanziamenti a tasso fisso che ora costano sul 2%, mentre solo a inizio anno viaggiavano attorno all’1%. Lo rileva un’analisi di Facile.it secondo cui l’eventualità di uno stop all’erogazione dei mutui under 36 a tasso fisso non è poi così remota.

La motivazione, spiegano gli esperti, risiede nella norma che regola l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa; secondo la legge, per i giovani che accedono alla garanzia statale il tasso effettivo globale (teg) proposto dalle banche non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (tegm) calcolato su base trimestrale da Banca d’Italia per determinare i tassi massimi dei vari finanziamenti al di là dei quali scatta l’usura.

Dati alla mano, il tegm valido fino nel trimestre in corso, quindi da inizio aprile a fine giugno, è stato rilevato dalla Banca d’Italia all’1,99% per i mutui a tasso fisso, soglia che ha spinto diverse banche a fermare l’erogazione di mutui fissi 100% i cui teg, a causa dell’aumento in corso dei tassi di interesse, tendono a superare il limite imposto dal tasso.

“La norma, nata come strumento a difesa dei giovani, si sta trasformando in un ostacolo. Il cortocircuito nasce dal fatto che il tegm oggi in vigore è stato calcolato sulla base dei tassi riferiti al periodo ottobre-dicembre 2021, quando le condizioni di mercato erano nettamente più basse. Con l’aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire”.

Il fatto è che i teg (ovvero i tassi annui praticati alle singole categorie di finanziamenti) che ogni trimestre servono a calcolare i tegm (ovvera la media dei teg, valore che comprende tutte le spese connesse al finanziamento, escluse le imposte) sono determinati a partire dai rilevati nei dalla Banca d’Italia presso gli intermediari finanziari nel secondo trimestre precedente. Per cui i tegm validi per il trimestre in corso derivano dalle condizioni applicate dalle banche nell’ultimo trimestre 2021, prima del brusco rialzo dei tassi.

Per i giovani resta l’alternativa dei mutui 100% a tasso variabile, dove gli indici proposti dalle banche sono ancora ampiamente inferiori ai valori soglia imposti dalla legge. Lo stop all’erogazione dei mutui fissi under 36 con Fondo Garanzia prima casa sarebbe un danno per l’intero mercato se si considera che nel primo trimestre 2022, secondo i dati dell’Osservatorio Facile.it – Mutui.it, quasi il 66% delle richieste presentate da giovani con meno di 36 anni era legata alla garanzia statale. L’analisi è realizzata su un campione di oltre 118 mila richieste di mutuo raccolte da Facile.it e Mutui.it nel primo trimestre dell’anno.

Daniele Turchi
Branch Manager

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Under 36 Mutuo e Agevolazioni Prima Casa

Mutuo prima casa under 36: anche nel 2022
Come ottenere un mutuo a condizioni agevolate e tagli fiscali sull’acquisto della prima casa

  • la garanzia statale del Fondo prima casa;
  • una defiscalizzazione quasi totale sull’acquisto della casa;
  • la cancellazione delle imposte sul mutuo;
  • un credito d’imposta sull’Iva qualora la vendita la prevedesse;
  • tassi agevolati sul mutuo.
    • Tutte le agevolazioni per chi acquista
      L’art 64 del Decreto Sostegni bis contiene le disposizioni sul potenziamento del Fondo di garanzia mutui prima casa e sottolinea che la garanzia è estesa dal 50% finora previsto, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per l’acquisto della prima casa, il cui importo (comprensivo degli oneri accessori) è superiore all’80% del prezzo di acquisto.

Cosa vuol dire

Questo vuol dire che se un giovane sotto i 36 anni richiede un finanziamento prima casa superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo potrà arrivare all’80% della quota capitale e la banca potrà concedere senza correre grossi rischi un mutuo 100%. Lo Stato si sostituisce così a un garante.

L’esenzione dalle imposte

riguarda tutte quelle connesse all’acquisto di un immobile: imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria.

Fiscalità del Mutuo

Per quanto riguarda la fiscalità sul mutuo, l’agevolazione consente di cancellare l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% della somma erogata. Il mutuo deve avere come finalità la prima casa, la costruzione o la ristrutturazione, ma sempre ad uso abitativo.

Il Credito d’imposta

scatta invece nel caso di acquisto da impresa costruttrice. Se infatti il venditore fattura con Iva, il compratore matura con il fisco un credito di pari importo, da utilizzare in futuro per pagare l’Irpef in dichiarazione dei redditi, pagare le imposte, o in compensazione di somme dovute ad esempio a titolo di ritenute d’acconto o di contributi previdenziali e assistenziali.

L’agevolazione

si applica anche sugli acquisti all’asta e sulle pertinenze – quindi garage, cantine, solai – dell’immobile principale acquistato.

Condizioni a cui un mutuo prima casa viene concesso

L’ultimo punto riguarda le condizioni a cui un mutuo prima casa viene concesso a un giovane che beneficia del bonus prima casa: secondo la nuova normativa, i tassi applicati al mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile non potranno avere tassi superiori al TEGM pubblicato trimestralmente dal MEF.

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MUTUI, 2021 DA RECORD

MA 2022 CON IL FARO ACCESO SUI TASSI

Ci lasciamo alle spalle un 2021 che ha beneficiato di tassi di interessi iper appetibili, di una parziale ripresa economica, e che dunque ha rappresentato un mini-boom nel settore mutui.

Che 2022 sarà? Molto probabilmente sulla stessa lunghezza d’onda, nonostante numerose voci vedono all’orizzonte un rialzo consistente dei tassi.

Taeg in crescita di mezzo punto da inizio anno

Sul finire dell’anno, i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie (quindi il Taeg, Tasso Annuale Effettivo Globale) si sono collocati all’1,79% di media, in leggero rialzo rispetto all’1,74% di settembre. Lo dice la statistica periodica Banche e moneta pubblicata dalla Banca d’Italia lo scorso 10 dicembre.

Dai grafici elaborati dalla Banca d’Italia emerge come il Taeg sia in effetti salito di mezzo punto percentuale rispetto a inizio anno, quando si collocava intorno all’1,27%, e sia oggi tornato sui livelli del 2019. Si rimane comunque in un’area decisamente favorevole, considerando che dieci anni fa, verso la fine del 2011, la media si aggirava intorno al 4,5%, salvo poi imboccare un declino praticamente costante, al 3% a fine 2014, intorno al 2% a fine 2018.

Quante sono le case su cui gli italiani stanno pagando un mutuo? Secondo il Rapporto Mutui ipotecari 2021 dell’Agenzia delle Entrate sono circa mezzo milione le abitazioni su cui grava un’ipoteca, a garanzia del finanziamento: nel dettaglio, 513.481 immobili. Di questi, 313.132 (il 61%) si trova al Nord109.629 al Centro (21%), 90.601 al Sud (18%).

Oltre 400 miliardi di consistenze

Per quanto riguarda i volumi, a fine anno la consistenza dei mutui esistenti in Italia (il dato è riferito a quelli oltre i 5 anni di durata, quindi la stragrande maggioranza) si attesta poco sopra i 406 miliardi di euro, in netto aumento rispetto ai circa 390 miliardi di fine 2020 e ai 381 miliardi di fine 2019. Segno che, nel corso dell’anno, le famiglie che hanno la possibilità di accedere al credito ne hanno approfittato per finanziare con ipoteca l’acquisto della casa.

Un clima cui hanno contribuito anche iniziative pubbliche, come i mutui agevolati per gli Under 36. Si tratta di un dato che va in parallelo con la ripresa della compravendita di abitazioni. Secondo l’ultimo dato disponibile, registrato dall’Agenzia delle Entrate, nel corso del terzo trimestre 2021 si è registrato un incremento degli scambi del 22% rispetto allo stesso trimestre del 2020, con un totale di oltre 172mila operazioni. Al consuntivo di fine anno dovrebbe senz’altro essere superata l’asticella delle 600mila compravendite, confronto a un 2020 che si era chiuso con 558mila.

Sui tassi arriva il freno della Bce

Come sarà il mercato dei mutui nel 2022? I tassi di interesse non potranno certamente tornare indietro. Ma è troppo presto per parlare di una decisa corsa al rialzo. Alcuni analisti stanno motivando questo trend con la spinta dell’inflazione europea, che si è rimessa a salire dopo anni di stasi. Eppure, la crescita dell’inflazione è stabile quando è collegata a un’economia che tira, mentre in questo periodo appare più un effetto di fattori transitori, primo fra tutti la scarsità di materie prime.

La spinta all’insù del Taeg dei mutui arriverebbe in automatico se la Bce decidesse di aumentare i tassi di interesse di riferimento della Bce. Ma su questo punto è stata chiara, di recente, il presidente Christine Lagarde. “I tassi d’interesse di mercato sono aumentati nelle ultime settimane, principalmente a causa di una maggiore incertezza sulle prospettive dell’inflazione” ha detto, aggiungendo: “Ma nonostante la recente crescita, l’outlook per il medio periodo dell’inflazione rimane debole”.

E la condizione chiave per cui la Bce potrebbe rimettere mano ai tassi è un’inflazione che si assesti in modo duratura al 2%. Un traguardo ancora lontano

Simone Menicucci

3356098098

Daniele Turchi
Branch Manager
Prato (PO) – 59100
Via Della Romita, 107
telefono 335/325792

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Mutuo prima casa, la nuova Sospensione Mutui 2022

Mutuo prima casa, come funziona la nuova moratoria 2022

Anche nel 2022 sarà possibile sospendere le rate del mutuo grazie alla proroga della moratoria mutui prima casa contenuta nella legge di Bilancio. Fino al 31 dicembre si potrà accedere al Fondo Gasparrini, con qualche novità. Ecco quali.

Novità per la moratoria mutui 2022

Nel 2022 la sospensione delle rate del mutuo prima casa varrà non solo per i lavoratori dipendenti ma anche per gli autonomi, che potranno sospendere il pagamento delle rate per l’acquisto di una prima casa di valore non superiore ai 400 mila euro.

Come presentare la domanda di moratoria mutuo 2022

Entro il 31 dicembre anche i lavoratori autonomi potranno presentare, presso la banca erogatrice, la domanda di sospensione del mutuo prima casa autocertificando di aver subito, causa conseguenze del covid, un calo di fatturato superiore al 33% in un trimestre successivo al 31 febbraio 2020 e precedente la domanda. La moratoria si estende anche ai mutui garantiti dal Fondo garanzia prima casa o precedentemente ammessi al fondo Gasparrini il cui pagamento sia tornato regolare da almeno tre mesi. Non occorre presentare Isee.

Requisiti per accedere alla moratoria mutui prima casa

Possono chiedere la sospensione dal pagamento delle rate del mutuo nel 2022 coloro che abbiano perso il lavoro con contratto subordinato o atipico, ad eccezione dei casi di risoluzione consensuale, pensionamento licenziamento per giusta causa, dimissioni. La sospensione vale anche in caso di riduzione di orario per almeno trenta giorni, e per morte o handicap grave.

Quando si può accedere alla moratoria mutui 2022

La sospensione del mutuo è ammessa fino al 31 dicembre 2022 per mutui del valore massimo di 400 mila euro (innalzato dal tetto precedente di 250 mila euro). Non si potrà accedere invece in caso di ritardi nei pagamenti superiori ai trenta giorni, in caso di altre agevolazioni pubbliche, in caso di assenza di copertura assicurativa sui rischi che danno diritto al beneficio

Simone Menicucci 3356098098
Massimo Gabelli 3339406159

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Immobiliare trainato da mix vincente Mutui e Bonus

Grazie ai tassi di interesse sui mutui ancora bassi, alle agevolazioni previste per i giovani e al bonus 110% le compravendite di case stanno crescendo, così come i prezzi degli immobili. Il settore, inoltre, anche a causa dell’emergenza sanitaria, sta puntando sempre di più sulla digitalizzazione con soluzioni online o comunque ibride, che consentono di velocizzare le tempistiche e in alcuni casi di risparmiare.

Lo scenario in Italia.

Il rapporto sul mercato immobiliare residenziale, riferito al consuntivo 2021 e alle previsioni per il 2022, realizzato dall’Ufficio studi Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia), evidenzia una crescita delle compravendite in Italia nei primi 9 mesi dell’anno passato: sono 162 mila in più di quelle nello stesso periodo nel 2020 (+43%) e oltre 100 mila in più di quelle dei primi tre trimestri del 2019 (+23%). Secondo il 45% degli operatori immobiliari Fimaa nel secondo semestre del 2021 il numero di compravendite risulterà ancora in crescita: ciò porta il numero di scambi atteso per il 2021 a oltre 700 mila. Sempre secondo la maggioranza degli agenti immobiliari (il 46%) contestualmente si è registrata una diminuzione dell’offerta di abitazioni in vendita: tanta domanda e una tendenziale diminuzione dell’offerta provocano un aumento dei prezzi delle case, che sono cresciuti in media del 5,3% dal 2019. Le previsioni per i primi sei mesi del 2022 attestano un ulteriore rialzo dei valori immobiliari pari al 2,2%. Considerando i punti di forza del mercato, secondo il 35,8% degli agenti interpellati la propensione ad acquistare abitazioni nell’attuale fase di mercato è dovuta ai tassi di interesse sui mutui particolarmente favorevoli: quote più elevate si riscontrano nelle province più popolose (43%) e nel Centro Italia (oltre il 39%); nel Nord del paese la quota dei giudizi è risultata meno consistente (33,6%). Seguono con il 22,2% di opinioni le esenzioni delle imposte e la possibilità di erogazione di un mutuo fino al 100% per i giovani sotto i 36 anni: tale misura sembra essere particolarmente apprezzata nelle regioni del Centro Italia (29,1%) ma risulta meno incisiva, a giudizio degli agenti, nel Sud Italia (dove è stata scelta da poco oltre il 15% dei rispondenti). Il 19,5% di risposte si riferisce al superbonus 110%, a cui segue l’alta liquidità delle famiglie (quasi l’11% dei giudizi). Per quanto riguarda i punti di debolezza del mercato, secondo gli operatori del settore c’è la certificazione urbanistica-catastale che rallenta il processo di vendita a causa dei lunghi tempi di attesa per reperire i documenti urbanistici, scelta dal 36% degli intervistati; pesa anche la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (22,3%). Altri fattori sono, per il 19,5%, la misura del 110% che non ha dato gli effetti auspicati, e per il 10,9% la presenza del Covid che rallenta o fa procrastinare il processo di vendita, causa più avvertita nelle regioni meridionali e insulari (22,7%) e meno in quelle dell’Italia settentrionale (8%); il 6% si riferisce, invece, a una difficoltà di accesso al credito: la quota sale fino al 7,8% nel Nord, è minima (1,5%) nel Sud e nelle Isole.

Le rate dei mutui saranno convenienti anche nel 2022.

In un contesto macroeconomico che vede un aumento delle stime dell’inflazione per i prossimi mesi, tenuto conto del perdurare dell’emergenza sanitaria che ha impattato in maniera importante sul Pil europeo, la Bce continua a manifestare la propria volontà di contenere i tassi di interesse agli attuali livelli anche se verranno gradualmente ridotte le misure a sostegno dell’economia europea che erano state in precedenza adottate dalla stessa Bce. Secondo l’analisi della società di mediazione creditizia, la forte liquidità di cui godono gli istituti di credito sta portando a un allineamento dell’offerta bancaria su spread abbastanza contenuti; si stima che nel prossimo futuro si possa determinare un leggero aumento dei tassi di interesse, ma che i tassi resteranno comunque a valori molto bassi rispetto al passato e permetteranno così di ottenere accesso ai finanziamenti a condizioni convenienti anche per il 2022. Dai picchi massimi di luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (l’indice di riferimento dei mutui a tasso variabile) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (nel dicembre 2012), per arrivare poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014; il tasso ha virato sottozero con il mese di maggio 2015 e dopo una progressiva discesa è arrivato a -0,56% nel mese di novembre 2021, raggiungendo il minimo storico.Considerando invece l’Eurirs (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso), dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, è sceso a giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a settembre 2013. Da allora è iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a luglio 2019, per toccare il minimo storico a ottobre 2020 segnando uno 0,02%. L’ultima rilevazione media relativa al mese di novembre si attesta a 0,38%. Facendo un esempio pratico, stando alle dinamiche dei tassi di novembre 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110 mila euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160 mila euro e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si sosterrà una rata di 438 euro, circa 46 euro in più rispetto a quanto si dovrebbe sostenere se si scegliesse un mutuo a tasso variabile. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita.

Un settore sempre più hi-tech.

In tutto ciò il mondo della compravendita immobiliare si sta sempre più digitalizzando. Tra gli operatori sul mercato c’è per esempio, l’agenzia ibrida che punta sui servizi digitali senza rinunciare agli agenti immobiliari presenti sul territorio: grazie alla centralizzazione e alla digitalizzazione dei processi consente di vendere casa a una tariffa fissa inferiore ai mille euro, che sostituisce la classica provvigione percentuale, corrisposta solo dall’acquirente. L’agenzia, inoltre, offre ai propri agenti immobiliari strumenti basati sulla realtà virtuale, big data e app dedicate. Un’altra opzione è l’agenzia immobiliare digitale, che consente di richiedere un appuntamento online o con l’aiuto del call center, di vedere la casa con il proprietario e ricevere supporto nella gestione di tutte le fasi della compravendita, inclusa la firma digitale del preliminare. Dedicato invece alle aste tra privati è l’agenzia specializzata nelle aste, che permette di vendere e comprare immobili attraverso un’asta tra privati interamente digitale; la piattaforma consente di valutare ogni aspetto dell’immobile visionandone le caratteristiche pubblicate, scaricando tutti i documenti online, con la possibilità di visitare l’immobile di persona oppure in modalità remota con un agente presso la proprietà che mostra l’immobile dal vivo.

Riporto questa importante notizia mandatami dal nostro uomo di riferimento per le richieste di mutuo fatte attraverso la nostra agenzia pentalfaimmobiliare.it

Daniele Turchi Daniele Turchi
Branch Manager
Prato (PO) – 59100
Via Della Romita, 107
daniele.turchi@credipass.it
telefono 335/325792

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Contratti di locazione Cedolare Secca o Registro con imposte?

Prima di tutto quale scegliere e perché!

Malgrado quello che molti pensano e quello che vi consigliano le agenzie immobiliari, la scelta se registrare un contratto in cedolare secca oppure in registro è fondamentale per guadagnare il più possibile dal vostro contratto di locazione.

Per scegliere quale dei due sistemi è più adatto alle proprie esigente bisogna conoscere l’aliquota irpef che il proprietario paga in fase di dichiarazione dei redditi.

Nuove aliquote (e scaglioni) IRPEF, in vigore dal 2022, dovrebbero essere le seguenti:

1) da 0 a 15.000,00 euro: 23%;
2) da 15.00,01 a 28.000,00 euro: 25%;
3) da 28.000,01 a 50.000,00 euro: 35%;
4) da 50.000,01 euro in poi: 43%

Come registrare un contratto di locazione – Regime ordinario, Imposte: Cos’è?

La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica. Nel regime ordinario di tassazione, sono dovute, al momento della registrazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Inoltre, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

A chi interessa
Possono provvedere alla registrazione sia l’affittuario (conduttore) sia il proprietario (locatore). Entrambi, infatti, sono responsabili in solido per il pagamento del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Come registrare un contratto di locazione – Cedolare Secca: Cos’è?

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.

L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%.

Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

A chi interessa
Possono scegliere il regime della cedolare secca i proprietari (o titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto) che locano un immobile ad uso abitativo. Sia i proprietari che l’inquilino devono agire come persone fisiche, cioè non nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Se l’immobile ha più titolari, ciascun locatore può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri. Il regime della cedolare si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione (box, cantina).

Quali vantaggi
Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.

Tutti i contratti ad uso strumentale sono sempre soggetti al Registro, cioè si pagano imposte e bolli, anche quelli in cui il locatore è un privato.

Se avete dubbi o perplessità potete chiamarmi al 3356098098

Simone Menicucci

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Mutui e prima casa, boom di richieste:

 ecco perché tante domande

Molte le agevolazioni proposte dalle banche per risollevare il mercato immobiliare: quali categorie di cittadini stanno aderendo

Il mito del mattone non tramonta mai, soprattutto in Italia. Ed infatti la casa, considerato per decenni l’investimento sicuro e redditizio per eccellenza, sta tornando protagonista del mercato nostrano anche dopo due anni di pandemia.

Questo grazie soprattutto alle agevolazioni per l’acquisto di immobili e ai diversi strumenti di supporto alla compravendita, di cui la stragrande maggioranza riservata ai giovani under-35.

Sono molti gli istituti bancari che stanno puntando ad un’attrattività rinnovata nei confronti delle nuove generazioni, un processo che passa attraverso aiuti e finanziamenti per chi sta cercando di costruirsi un futuro.

Tutti i numeri della ripresa, alla faccia del Covid-19

Dopo i timori di questi due anni legati alla situazione sanitaria in emergenza, ad oggi le prospettive per il mercato immobiliare sembrano tornare rosee.

I dati diffusi mostrano infatti uno scenario di forte ripresa per quanto riguarda gli investimenti sulle abitazioni, con un aumento del volume di spesa pari al 38,6% nei soli primi tre mesi del 2021.

La ripresa vede protagonisti soprattutto i piccoli centri urbani e le città “a misura d’uomo” – lontani dalle grandi metropoli – dove anche le quotazioni sono economicamente più abbordabili.

Secondo l’indagine, le transazioni di soluzioni indipendenti nel primo trimestre 2021 rappresentano il 21,7% del totale, con un aumento di oltre tre punti rispetto al 18,5% nello stesso periodo del 2020.

Numeri inequivocabili, un vero e proprio rilancio del settore. L’analisi però passa anche attraverso un altro dato rilevante: il 61,2% delle operazioni per l’acquisto della prima casa è accompagnato da un mutuo.

L’importanza dei mutui e la spinta dei giovani

E infatti, a fare da traino sono proprio i prestiti che i privati cittadini stanno chiedendo alle banche in maniera massiccia, con un incremento nel medio termine che ha pochi precedenti.

La richiesta di mutui è di fatto raddoppiata dal 2019 ad oggi. Solo ne primi 6 mesi del 2021, le domande di credito agli istituti sono cresciute del 20,6% rispetto al corrispondente periodo del 2020.

Un dato importante riguarda proprio i giovani: all’interno della platea dei beneficiari, le persone tra i 26 e i 35 anni che sono riuscite a stipulare un contratto equivale al 46%.

L’importo medio richiesto è pari a 137.684 euro e, ad oggi, i richiedenti che hanno visto il mutuo concesso ed erogato sono pari al 57% di chi ha compilato il modulo per accedere agli aiuti.

Agevolazioni e finanziamenti, quando la casa torna protagonista

Cifre da capogiro, se consideriamo che questa somma risulta non solo più alta dei livelli pre-pandemia, ma è in assoluto il valore più elevato degli ultimi 10 anni.

Un fenomeno che punta vistosamente sul futuro, perché garantire la possibilità ai giovani di possedere una casa di proprietà trasmette stabilità a tutto il mercato.

Un trend che ha spinto le nuove generazioni a riscoprire l’importanza dell’immobile, se si pensa che ben il 68% delle richieste di mutui su internet riguarda proprio la prima casa.

Tra questi, il dato di chi si è visto erogare il finanziamento è pari al 58%, in linea con quanti invece abbiamo visto preferire una consulenza direttamente allo sportello.

A conti fatti, una tendenza che aveva già iniziato a svilupparsi nel 2020, quando in Italia le compravendite con le agevolazioni “prima casa” sono state ben 365.897.

Nessuno possiede la sfera di cristallo, ma se la propensione dovesse rimanere questa c’è da scommettere che i numeri del 2021 saranno ancora più importanti.

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Tassi fissi in aumento per chi vuole fare richiesta di mutuo.

Complice l’inflazione

Complice l’inflazione, per gli italiani chiedere un finanziamento per l’acquisto della casa costerà di più rispetto ai mesi passati. Posto che l’operazione di acquisto resta comunque conveniente rispetto alla media storica, inizia a vedersi qualche rialzo dei tassi fissi. A inquadrare il fenomeno sono i dati della European Mortgage Federation che mostrano una crescita dei tassi fissi più sostenuta nel nostro Paese che nel resto d’Europa. Nel 2021 si parla infatti di tassi medi all’1,42% contro una media Ue di 1,30% .

Effetto inflazione

A incidere sul rialzo dei tassi fissi c’è l’inflazione

Secondo la stima flash di Eurostat il tasso attesa a novembre è del 4,9%, in aumento dal 4,1% di ottobre.Ovviamente siamo ancora lontani da un boom dei tassi dei mutui preoccupante ma il trend rialzista per gli analisti continuerà nel 2022. Anche perché, con l’inflazione galoppante, la Banca centrale Europea (Bce) dovrà a breve operare una normalizzazione dei tassi. Una misura che avrà un impatto sui tassi finali applicati ai mutuatari.

Gli indici Eurirs

A pesare sul rialzo dei tassi di queste settimane sono soprattutto gli indici Eurirs o Irs, quelli alla base del Tan, il tasso di interesse finale che si calcola sommando lo spread (il ricarico che una banca aggiunge al tasso base di interesse per trarne il proprio ricavo economico) all’indice Eurirs corrispondente alla durata del mutuo.

All’ inizio del 2021 l’Eurirs a 20 anni era a -0,02% ora si attesta attorno allo 0,4%. Il che ha un peso importante nel nostro Paese dove il tasso fisso è diventato dominante. La quota dei tassi d’interesse variabili sul totale cambia infatti notevolmente da paese a paese. Ad esempio in Polonia tutti i mutui sono a tasso variabile, mentre in Croazia, Ungheria e Slovacchia solo una piccola percentuale dei nuovi mutui lo è.

Stop alle surroghe

L’altro fenomeno che interessa il 2021 è la crisi delle surroghe, che permettono di trasferire il mutuo da una banca all’altra per beneficiare di condizioni contrattuali più convenienti. Il gap tra la surroga e l’acquisto sui mutui a tasso fisso ha toccato i 42 punti base a novembre 2021. Se si guarda ai mutui a tasso variabile invece il differenziale ha toccato il suo massimo in ottobre con 19 punti base. Tassi così elevati frenano ovviamente la domanda e rendono la surroga meno conveniente

Mutui 2022 tra inflazione, guerra e bonus: cinque previsioni per i prossimi mesi

Come sarà il mercato dei mutui nel 2022?

Se da un lato le previsioni sul mercato creditizio incorporano la crescita straordinaria del 2021, dall’altro non possono prescindere dallo scenario di inflazione, aumento dei tassi e crisi geopolitica odierna. Ecco cinque previsioni sui trend del mercato dei mutui.

Mutui e tassi di interesse 2022, meglio fisso o variabile?

Se a inizio anno lo scenario già inquinato dalla pandemia non faceva prevedere un rialzo dei tassi, ora lo scoppio del conflitto in Ucraina costringe a rivedere queste previsioni. In questa situazione di incertezza, per quanto riguarda i mutui, l’Euribor è ancora in negativo ma l’Eurirs che regola i tassi fissi è in aumento, e per il futuro sarà determinante l’’andamento dell’inflazione. Se il livello attuale diventerà strutturale potrebbe essere inevitabile un intervento da parte della BCE sui tassi di interesse. E questo avrebbe un impatto diretto sulle rate dei nuovi mutui e su quelli a tasso variabile, mentre i fissi manterranno stabilità indipendentemente dagli eventi.

Per chi intende acquistare casa è necessario fare attente valutazioni in merito alla tipologia di mutuo. Se per i tassi variabili la situazione è ancora stabile, oggi i mutui a tasso fisso sono già più costosi di quanto non fossero un anno fa, ma ancora a livelli bassi, destinati però a crescere. In generale anche per il 2022, potremmo prevedere una preferenza degli italiani per il tasso fisso, anche se potrebbe essere interessante iniziare a fare simulazioni su eventuali tassi variabili con rate protette.

Bonus giovani under 36 e domanda di mutui

Il 2021 è stato contraddistinto da una politica monetaria espansiva, con condizioni di finanziamento molto favorevoli, che ha determinato un incremento della domanda e dell’effettiva erogazione di mutui. Un aumento favorito dalla maggiore fiducia dei consumatori, dai tassi di interesse ai minimi storici e dalle agevolazioni governativequali Ecobonus, bonus fiscali dedicati al mondo della casa e dei condomini, Decreto Sostegni bis e Bonus prima casa Under 36 che hanno risvegliato una domanda latente, andando ad influire sull’andamento complessivo delle compravendite. L’analisi del transato evidenzia che nel 2021 quasi il 90% dei mutui erogati è stato a tasso fisso.

Aumento dell’inflazione, dove conviene comprare casa

Negli ultimi mesi tutta Europa è alle prese con l’aumento dell’inflazione, determinato in larga parte dal rincaro del prezzo dell’energia, e ulteriormente aggravato dal conflitto Russia – Ucraina. Se si considera che gli immobili sono ritenuti storicamente un bene rifugio e un argine contro l’inflazione, l’acquisto del mattone, in particolare in aree dove a parità di prezzo, ci si può assicurare affari migliori, si può prevedere che il 2022 sarà contraddistinto da diversi fenomeni tra cui la rivincita dei piccoli comuni, capaci di offrire il miglior rapporto comfort abitativo/prezzo. La carenza di offerta  verrà via via compensata dall’immissione sul mercato di immobili fermi a causa dei deprezzamenti degli anni passati; l’efficientamento energetico di vecchi edifici, che rende gli immobili da ristrutturare più appetibili anche in ottica di investimento, a fronte del significativo aumento del costo dell’energia e dell’inflazione.

Mutui casa, previsioni 2022 per le erogazioni

Già prima dello scoppio della guerra in Ucraina era molto difficile fare previsioni per il 2022 per via della pandemia, che potrebbe continuare a condizionare tutti i comparti economici, dalla macroeconomia all’economia reale delle singole famiglie. A ciò ora si somma il conflitto ucraino che aggiunge incertezza ad una eventuale crescita economica prevista dagli esperti.

Negli ultimi mesi il mercato immobiliare si è confermato effervescente ein Italia al momento non rileva un calo della domanda di immobili e quindi di mutui. L’andamento oscillante delle borse nelle ultime settimane potrebbe far spostare capitali dal mobiliare all’immobiliare considerato storicamente fonte di maggiore stabilità.

Il mondo delle banche è sicuramente propenso a proseguire anche nel 2022 con l’erogazione di mutui su volumi simili al 2021 e tutte le banche al momento, hanno confermato i budget per il 2022.

Chi chiederà un mutuo casa nel 2022

La domanda di mutui è stata trainata lo scorso anno dai profili giovani grazie ai bonus per l’acquisto di casa che proseguiranno anche nel 2022. Dall’analisi del transato tra chi ha richiesto un mutuo nel 2021, il 48,3% è coniugato. Il 36,1% è single, con una prevalenza degli uomini (58,5%) sulle donne (41,5%), sostanzialmente stabile nel corso dell’anno. Stabili per tutto il 2021 anche le richieste di separati e divorziati, che rappresentano in media il 9,8%, e dei conviventi (3,7%).

In aumento nella seconda metà dell’anno la domanda di vedovi che scelgono di cambiare casa richiedendo un mutuo (passata dal 1,1% nel secondo trimestre al 2,5% del quarto, con una media annuale che si attesta al 2,1%).

Analizzando il panel per fasce d’età, i dati raccolti evidenziano nella fascia 35-44 anni il maggior numero di richiedenti (34,8%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni che rappresentano in media il 25,1% su base annua. Una piccola quota, seppur significativa (2,6%), si registra nella fascia d’età dei giovanissimi (18-24). Le altre richieste si dividono equamente tra le fasce 45-54 per il 18,6% e over 55 per il 18,9%.

Un ulteriore studio fornisce anche dati inerenti alla tipologia di contratto lavorativo di chi ha richiesto un mutuo nel corso del 2021. La netta maggioranza (77,8%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8,4%), dai lavoratori a tempo determinato (7%) e dai pensionati (6,8%). Analizzando complessivamente le pratiche raccolte nel 2021, oltre il 97,2% si conferma destinato all’acquisto della prima casa, mentre i mutui richiesti per l’acquisto di una seconda casa rappresentano il 2,8%