Mutui ai giovani, cosa cambia con il nuovo decreto. Draghi: “Imposte cancellate per tutti”.

Il testo del Sostegni bis approvato dal Consiglio dei ministri ridimensiona le aspettative create dall’annuncio fatto dal premier il 26 aprile e confermato con qualche variazione giovedì. La garanzia pubblica esisteva anche prima: ora sale all’80% (il che consente di chiedere un mutuo per l’intero valore della casa) ma non vale per tutti, occorre un Isee basso. Idem per le esenzioni dalle imposte

CHI PUO’ USUFRUIRNE?

Davvero tutti i giovani potranno comprare la prima casa senza versare migliaia di euro di imposte? E quanti potranno anche ottenere un mutuo al 100%, senza quindi versare anticipi, grazie alla garanzia dello Stato? Il testo del decreto Sostegni bis approvato dal Consiglio dei ministri ridimensiona notevolmente le aspettative create dall’annuncio fatto da Mario Draghi alla Camera lo scorso 26 aprile e confermato con qualche variazione giovedì, durante la conferenza stampa di presentazione del provvedimento. “Imposta di registro e sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani fino a 36 anni”, ha detto il premier. “Per quelli meno abbienti, con un Isee fino a 40mila euro, c’è anche la garanzia dello Stato sull’esposizione bancaria”. Ma sul primo punto le bozze del decreto e il comunicato stampa pubblicato sul sito del governo dicono che anche per godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla compravendita e dall‘imposta sostitutiva sul mutuo occorre avere un reddito basso. Quanto alla garanzia pubblica, esisteva anche prima. Ora sale dal 50 all’80%, a patto però che l’Isee sia sotto la soglia prevista.

SI PUO’ NON PAGARE L’ANTICIPO?

Il parametro è ragionevole, si intende, ma giunge inatteso per chi non rispetta il requisito e fino a ieri aveva sperato di poter “non pagare l’anticipo grazie alla garanzia statale”, come promesso da Draghi presentando il Recovery plan a Montecitorio. Sul punto c’è stata evidentemente una riflessione anche durante il cdm: le bozze arrivate sul tavolo dei ministri fissavano l’Isee massimo a 30mila, poi stando al comunicato di Chigi la soglia è stata alzata a 40mila. Vale per tutti, senza limiti, solo il credito di imposta di importo pari all’Iva versata riservato a chi acquista dal costruttore: una bella spinta per il settore dell’edilizia, che già sta godendo dei primi effetti del Superbonus 110%. Un’altra sorpresa negativa riguarda il dimezzamento degli onorari notarili: previsto da precedenti bozze, risulta scomparso.

Se a un certo punto il mutuatario smette di pagare le rate, subentra il fondo.

Partiamo dall’inizio. Il Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito dalla società pubblica Consap, non è una novità: è stato creato nel 2013 e rifinanziato nel 2019. Solo l’anno scorso ha accolto oltre 43mila domande. Il meccanismo è semplice: se a un certo punto il mutuatario smette di pagare le rate, subentra il fondo. Un ombrello pensato per convincere gli istituti di credito a finanziare persone che altrimenti non ne avrebbero le caratteristiche. I requisiti per l’accesso sono stati modificati più volte, in senso restrittivo quando le risorse in cassa erano poche. Attualmente – già prima dell’entrata in vigore del nuovo decreto – non ci sono restrizioni: chiunque può chiedere la garanzia pubblica fino al 50% della quota capitale su mutui fino a 250mila euro per l’acquisto della prima abitazione (a patto che non sia una villa o una casa di lusso) o per ristrutturazioni che ne aumentino l’efficienza energetica. Hanno priorità le giovani coppie sposate o conviventi in cui almeno uno dei due sia under 35, i genitori single e gli under 35 con un rapporto di lavoro atipico.

COSA CAMBIA CON IL DECRETO SOSTEGNI BIS?

Che cosa cambia con il decreto Sostegni bis, che aumenta di 290 milioni (rispetto ai 160 oggi disponibili) la dotazione del fondo? La terza categoria prioritaria viene modificata eliminando il riferimento al lavoro atipico e aumentando di un anno l’età. Il terzo comma dell’articolo 63, poi, aumenta all’80% la misura massima della garanzia concedibile dal fondo alle categorie prioritarie. Tra cui, appunto, gli under 36. Occorre però avere un reddito basso, testimoniato da un Isee sotto i 40mila euro. E comprare entro il 30 giugno 2022. In questo caso, effettivamente, la strada per ottenere un mutuo che copra il 100% del prezzo della casa – senza dunque dover versare anticipi – dovrebbe essere in discesa. Per evitare che a questi mutuatari assistiti da garanzia pubblica vengano applicati tassi più onerosi rispetto a quelli chiesti agli altri, il decreto specifica che la banca dovrà “indicare, in sede di richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo”.

ESENZIONI FISCALI ED ISEE BASSO

Per concludere ci sono le esenzioni fiscali, riservate però, anche in questo caso, a chi ha Isee basso. L’annullamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali, unito allo stop all’imposta sostitutiva sul mutuo e alle tasse sulle concessioni governative, per un appartamento che valga fino a 250mila euro “pesa” per diverse migliaia di euro. La sola imposta di registro, per la prima abitazione, è pari al 2% del prezzo o del valore catastale.

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Cosa sapere prima di richiedere un mutuo

Articolo curato dal nostro facilitatore per i mutui

Ricorrere a un mutuo è un’operazione alquanto frequente quando si decide di comprare casa o anche di ristrutturare o costruire un immobile. Ma sono tanti gli aspetti da valutare prima di sottoscrivere un mutuo casa: per esempio la durata o il tipo di tasso.

I mutui casa sono tra le forme di finanziamento più richieste in Italia, in quanto permettono di comprare un immobile per compravendite o di costruire e ristrutturare un appartamento. Il rimborso dei mutui viene effettuato a rate. Queste ultime sono caratterizzate da una quota capitale, ossia quella del denaro ricevuto in prestito, e da una quota interessi (interessi maturati).

Le caratteristiche

Ogni mutuo presenta delle caratteristiche specifiche: durata, importo, finalità, tasso applicato per il calcolo degli interessi e piano di ammortamento. La durata è solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni. Più è lunga la durata del rimborso, maggiore sarà la quota di interessi cui il cliente dovrà far fronte. All’aumentare della durata del rimborso, cala l’ammontare delle singole rate.

Chi opta per una durata maggiore di rimborso, farà dunque i conti con una rata di importo più basso. Chi, invece, punta a pagare meno interessi, può scegliere un mutuo di media durata.

Finalità

Le finalità per cui si accende un mutuo possono essere varie: l’acquisto della prima casa o della seconda casa, l’acquisto per investimento, la ristrutturazione di un immobile. Il mutuo casa è tra i più gettonati e consente al mutuatario di beneficiare di agevolazioni fiscali.

Cos’è l’LTV?

Si usa il termine Loan To Value per indicare il rapporto in percentuale tra la somma richiesta in banca e il valore della casa. Attualmente le banche possono erogare mutui per un LTV fino all’80%, ossia mutui che coprono fino all’80% del valore dell’immobile. Non mancano sul mercato istituti capaci di offrire mutuo fino al 100%

Tasso fisso o variabile?

Il tasso usato per calcolare gli interessi di un mutuo varia a seconda dell’indice di riferimento e dello spread. I mutui con un tasso legato all’Euribor o al tasso Bce sono mutui a tasso variabile. I mutui con un tasso legato all’Irs sono, invece, a tasso fisso.

Scegliere un mutuo a tasso variabile significa far fronte a rate iniziali più leggere. Il tasso però può cambiare in base alle oscillazioni dei mercati finanziari. Il mutuatario non può, dunque, sapere, all’atto della sottoscrizione del mutuo quanto pagherà di interessi al termine del rimborso.

Il discorso cambia quando si stipula un mutuo a tasso fisso. Le rate iniziali saranno sempre più alte rispetto a un mutuo indicizzato a tasso variabile. Il tasso applicato, però, resterà costante per tutte le rate. L’importo sarà lo stesso per tutta la durata del finanziamento e il mutuatario potrà subito sapere quanto pagherà di interessi alla fine del rimborso.

Ricorrere alla surroga

Non essere soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo è una situazione che spesso si può verificare nel corso della vita. Ecco perché si può optare per la 

Surroga che permette di trasferire, a costo zero, il mutuo dalla banca originaria ad un’altra per modificare, ad esempio, la durata, l’importo della rata, i tassi di interesse e lo spread. Non varia naturalmente l’importo del finanziamento. La surroga rappresenta un’ottima opportunità per chi è in cerca di condizioni contrattuali più convenienti.

La surroga del mutuo è adatta soprattutto a chi ha acceso da poco un mutuo e ha dunque una somma alquanto consistente di interessi della rata da pagare.

Un’altra opzione per chi non è soddisfatto del proprio mutuo è quella della sostituzione: il mutuatario ottiene un nuovo mutuo, estinguendo del tutto il vecchio mutuo. I costi di questa operazione sono senza alcun dubbio maggiori rispetto a quelli di una surroga perché c’è anche la penale da pagare alla banca per l’estinzione anticipata. Il punto di forza della sostituzione del mutuo sta nel fatto di poter modificare l’importo finanziato e di poter ottenere liquidità extra.

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Massimo Gabelli
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Mutui erogati nel 2020

Carissimi, un interessante articolo che riguarda i mutui di un collaboratore che si occupa della facilitazione nell’erogazione del mutuo per i nostri clienti. “Seppur sia complesso fare una previsione precisa di chiusura anno, stimiamo che il 2020 dovrebbe chiudersi attorno ai 52 miliardi di euro di mutui erogati, con una crescita migliorativa rispetto al 2019 (quasi 49 miliardi di euro)”. Si tratta di un dato estremamente positivo per la compagnia, considerata la difficile situazione economica generata dalla pandemia.“Gli istituti hanno comunque continuato ad erogare, anche se con tempi più lunghi rispetto alla media a causa delle attività per la riorganizzazione delle strutture nel rispetto delle norme anti covid-19. Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui molto bassi, permangono interessanti opportunità sia per chi vuole comprare un immobile a scopi abitativi, sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.La maggior parte degli operatori, in virtù del calo generalizzato nel numero di compravendite immobiliari nei primi 9 mesi dell’anno, avesse ipotizzato una diminuzione dei volumi di mutuo erogati. Il terzo trimestre del 2020 ha invece fatto registrare un aumento del 10,8% dei volumi delle erogazioni, come era avvenuto nel primo semestre dell’anno. Nei primi nove mesi del 2020 sono stati erogati 37 miliardi di euro, con un incremento del 10% rispetto al 2019. La vera crescita ha riguardato le operazioni di surroga e sostituzione, che salite del 120%.“L’andamento dei tassi medi relativi ai mutui casa è in calo da diverso tempo, soprattutto a causa della particolare situazione economica. Non si prevedono particolari cambiamenti anche nel 2021; i tassi rimarranno contenuti ed i mutui saranno convenienti, in modo particolare per quanto riguarda il tasso fisso. Rimarrà elevata la competitività degli istituti relativamente all’offerta anche per il prossimo anno”.In questo periodo di pandemia il supporto della Banca centrale europea (Bce) è stato ancora più massiccio. Oltre al sostegno economico che arriverà presto per via dei Recovery Fund, l’impegno della Bce è quello di non aumentare i tassi di interesse per i prossimi mesi. Questa ventata di fiducia sta contribuendo a rasserenare i mercati e di conseguenza gli indici di riferimento stanno restando ai minimi storici.“L’economia del nostro Paese dovrebbe avere un beneficio dall’arrivo del vaccino anti covid-19, in particolare nella seconda parte dell’anno, sebbene per tutto il 2021 la situazione generale rimarrà incerta. Il mercato del credito continuerà ad essere un settore interessante e in moderata crescita rispetto al 2020, sempre grazie ai tassi contenuti e alla qualità dell’offerta. Le politiche di credito degli istituti saranno prudenziali, ma non si registrerà nel 2021 un irrigidimento dei parametri. Il mutuo rimarrà al centro delle politiche di sviluppo degli istituti di credito a vantaggio delle famiglie. Mentre il resto dipenderà dalle scelte che il nostro Paese adotterà in termini di sostegno all’economia, soprattutto rispetto all’occupazione ed al reddito delle famiglie”.

Covid e canone di locazione attività commerciali

Mancato pagamento del canone di locazione delle attività commerciali durante il covid, può non essere grave inadempimento e quindi la locazione può proseguire.Per le locazioni commerciali, e più in generale per tutte quelle di tipo non abitativo, il Legislatore non ha definito in modo egualmente puntuale il numero di canoni di locazione che qualificano come grave l’inadempimento, per cui questa valutazione dovrà essere effettuata dal giudice, che non potrà non analizzare la questione anche alla luce di più ampie circostanze.La questione è arrivata appunto al Tribunale della Spezie; davanti al giudice si è trovato un conduttore, titolare di una attività non soggetta a serrata obbligatoria durante il periodo della quarantena del 2020, che per quei tre mesi non ha pagato il canone di locazione, al quale è stato notificato uno sfratto per morosità con richiesta di risoluzione contrattuale per grave inadempienza.Il locatario ha dimostrato correttezza e buona fede saldando le mensilità arretrate prima dell’intervento del giudice; ma la sentenza ha chiaramente puntualizzato come “nei contratti di locazione ad uso non abitativo non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati”, motivo per cui il giudice si è comunque dovuto esprimere sulla gravità del fatto ai fini dell’eventuale risoluzione contrattuale.La sentenza numero 617 del 14 dicembre 2020 del Tribunale della Spezia puntualizza che, al fine di questa valutazione, non interessa solo il mancato pagamento del canone ma anche altre circostanze, e nello specifico “va considerato che l’inadempimento si è verificato durante il periodo di emergenza sanitaria causata dal c.d. Covid19 che ha sicuramente inciso, seppure in via riflessa, anche sulle attività professionali che hanno continuato ad essere esercitate come quella del convenuto”. Partendo da questa considerazione il giudice ha valutato come non grave l’inadempimento del locatario e di conseguenza non accoglie la domanda di risoluzione contrattuale; ma, bisogna fare attenzione, considerando anche altri elementi quali “importo non rilevante della morosità, durata temporanea della medesima e circoscritta ai mesi dell’emergenza sanitaria, condotta del convenuto improntata alla correttezza e alla buona fede”.In definitiva, secondo il Tribunale della Spezia, la situazione generale durante il periodo del cosiddetto lockdown ha assunto dei tali caratteri di straordinarietà tali, anche per le attività che potevano continuare ad operare, che il mancato pagamento dei canoni di locazione durante il periodo in esame non può essere considerato, da solo, motivo sufficiente per considerare grave l’inadempimento del conduttore; tuttavia, questo elemento va comunque inserito nel contesto specifico della situazione del locatario, il quale dovrà comunque essere in grado di dimostrare un certo livello di buona fede e la transitorietà dell’inadempimento40Persone raggiunte3InterazioniMetti in evidenza il post

Quanto costa la mediazione TROPPO!!!!

“Un cliente mi ha chiesto quanto costasse la mia mediazione”Questo è un post che ho rielaborato, per tutti coloro che vogliono vendere casa da privato. Ho iniziato, occupandomi di cessioni di aziende: bar, ristoranti ed alberghi e da anni mi occupo anche di immobili. “Un cliente mi ha chiesto quanto costasse la mia mediazione. Gli ho risposto: “3.000 euro”Mi ha detto: ” È troppo!”Ho chiesto: ”Quanto pensavi che ti sarebbe costato?””Al massimo 500 euro o gratis …. la posso fare anche da solo!””Per 500 euro ti invito a farlo da solo””È che io non lo so fare …. ””Per 500 euro ti insegno, così oltre a risparmiare 2.500 euro, acquisirai la competenza che ti sarà utile per la prossima volta che ne avrai bisogno.”Gli è sembrato giusto e ha accettato.”Ecco cosa ti servirà per iniziare: hai bisogno di strumenti, almeno un computer, una stampante a colori, gestionale per gli annunci immobiliari su almeno 40 portali, fogli per i calcoli, per scrivere l’annuncio professionale e fare una valutazione professionale certa e decisamente vicina al prezzo di vendita.” io non ho tutti questi elementi e non compro tutto questo per un solo lavoro””Bene, allora per 500 euro in più ti affitto le mie cose, così puoi farlo”′′Va bene ′′ mi dice “D’accordo! venerdì ti aspetto per iniziare.””Io il venerdì non posso, ho tempo solo oggi.””Ma oggi non ho tempo io per insegnarti e per affittarti le mie cose.In più devi anche acquistare i fattori produttivi di cui hai bisogno …””Ops, no … Andare a fare tremende file per comprare queste cose mi sembra esagerato dalla mobilità e dal tempo che investirò. Ce l’hai tu. Puoi vendermi i tuoi fattori produttivi?””Va bene. Solo perché voglio che tu veda le cose come sono, ti darò il mio materiale.Ma devi essere molto puntuale perché ho diversi lavori da consegnare. Ti aspetto domani alle 5 del mattino per iniziare con tutto il lavoro.””Buongiorno ecco qua il materiale, ecco qua i libri dei corsi che ho fatto, estimo, catasto, diritto civile, penale, tributario ed in aggiunta e non meno importanti quelli per il settore, comunicazione, pubblicità immobiliare, marketing immobiliare ed altri che ti darò dopo che avrai studiato questi””Quando hai finito con questi, passiamo alla metodologia di vendita: devi parlare almeno con 10 persone al giorno per vendere il tuo immobile, devi pubblicizzarlo sui portali immobiliari almeno 3 a pagamento, devi andare per tutti i negozianti del tuo quartiere per fargli sapere che hai messo la tua casa in vendita, parrucchieri, giornalai, bar, tabacchi e passarci una volta alla settimana a parlare con loro”“Lo sai? È troppo da fare, ho il mio lavoro che già mi impegna e dovrei fare queste cose togliendo tempo alle mie attività ricreative preferite ed alla mia famiglia. Meglio che ti dia i 3,000 euro … Ho fatto i miei conti e mi costerebbe di più.”Ricorda: non ci si fa pagare solo per fare un lavoro… ci si fa pagare per:- Conoscenza- Esperienza- Studio- Strumenti- Servizi- Tempo – Puntualità- Responsabilità- Garanzia- Brevetti- Pagamento delle tasse, IVA, sicurezza sociale per i dipendenti, uffici e magazzini, mezzi di trasporto e altro di cui ogni attività legale e stabile ha bisogno.Nessuno può denigrare il lavoro di nessuno decidendo il prezzo che gli pare, né sminuendo il suo lavoro.Questo è solo un esempio di ciò che viviamo quotidianamente.Forse condividendo questo post finalmente qualcuno capirebbe…

Mutui 2021

Mercato dei mutui, tassi di interesse e offerta delle banche a inizio 2021Articolo del nostro collaboratore che si occupa dei mutui per la nostra clientela. Lieve calo della quota di abitazioni acquistate con mutui nel terzo trimestre 2020 e tassi dei mutui in leggera crescita a febbraio 2021. Sono alcune delle evidenze emerse dall’ultimo Monthly Outlook di Abi.Comprare casa con un mutui a febbraio 2021Secondo la nota, in generale a gennaio 2021 il totale dei prestiti alle famiglie è cresciuto del +2,2% (+2,3% nel mese precedente). La dinamica dei finanziamenti alle famiglie è risultata in aumento rispetto al mese precedente per la componente dei mutui per l’acquisto di abitazioni (+2,5% la variazione annua; +2,4% nel mese precedente), e in diminuzione per quella del credito al consumo (-1,6% annuo contro il -0,6% del mese precedente).Nel terzo trimestre del 2020 la quota di acquisti di abitazioni finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 71,5% dal 75,2% del periodo precedente. Il rapporto fra l’entità del prestito (relativo al flusso) e il valore dell’immobile è invece risultato stabile e pari 77%.Mutui, l’offerta delle bancheSecondo quanto emerge dall’indagine trimestrale sul credito bancario (Bank Lending Survey) di gennaio 2021, le politiche di offerta applicate ai prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni non hanno registrato variazioni dopo il lieve irrigidimento riportato nel trimestre precedente. I termini e le condizioni generali applicati sui finanziamenti alle imprese e sui mutui alle famiglie sono rimasti stabili. Per il trimestre in corso gli intermediari prevedono che le politiche di offerta registreranno un moderato irrigidimento per le imprese e un allentamento di pari intensità per i mutui. Dopo il rimbalzo segnalato nel trimestre precedente la domanda di mutui delle famiglie è rimasta invariata. Per il trimestre in corso le banche si attendono un ulteriore, seppure più contenuto, incremento della richiesta di fondi da parte delle imprese; la domanda di mutui da parte delle famiglie rimarrebbe sostanzialmente invariata”.Tassi di interesse sui mutui 2021Dalle segnalazioni del Sistema informativo ABI si rileva che a febbraio 2021 il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – era pari a 1,30% (1,27% nel mese precedente). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui l’88,8% erano mutui a tasso fisso (89,0% il mese precedente). Il tasso medio sui nuovi prestiti in euro alle società non finanziarie è sceso all’1,10% dall’1,18% del mese precedente. Il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie è risultato invece pari al 2,24% (2,26% il mese precedente).– Massimo Gabelli3339406159