L’aumento dei tassi sui mutui e l’inflazione condizioneranno il mercato immobiliare nel 2022. Secondo l’ultima Bussola Mutui Crif a risentirne saranno tanto i portafogli delle famiglie, quanto gli istituti di credito, che dovranno rivedere la propria offerta di prodotti finanziari per l’acquisto di casa.
“Siamo ancora lontani da un rialzo tassi sui mutui che possa definirsi come preoccupante ma di certo si percepiscono le prime avvisaglie di un mutato clima di offerta. Come conseguenza immediata dell’aumento prezzi sui mutui a tasso fisso, stiamo al momento rilevando un rallentamento della domanda da parte del segmento giovani under 36, frutto anche di politiche di prodotto dinamiche e in via di definizione da parte del sistema bancario. Alla luce dei recenti rialzi che hanno riguardato i tassi dei mutui per privati e famiglie, oggi più che mai il progetto di acquisto casa va considerato con attenzione, per poter beneficiare di offerte mutuo a prezzi sempre attraenti che potrebbero essere impattate da nuovi aumenti nel corso dei prossimi trimestri”.
Tassi di interesse sui mutui fissi
Gli indici di riferimento IRS – cui sono agganciati i tassi di interesse per i mutui a tasso fisso che oggi riguardano oltre il 90% delle erogazioni dei nuovi mutui – sono letteralmente schizzati nel corso del primo trimestre 2022, raggiungendo livelli prossimi a quelli di 36-48 mesi fa. Considerando ad esempio l’IRS di durata 20 anni, il valore dell’indice è passato da uno 0,6% medio di gennaio 2022 a un 1,6% attuale.
Le dichiarazioni della BCE, pur in assenza di rialzi al tasso ufficiale, hanno confermato un progressivo rallentamento della politica monetaria espansiva finora attuata, con impatti sulle aspettative di crescita dei tassi di interesse sul lungo periodo generando di conseguenza un rapido aumento degli indici IRS per tutte le durate.
Le offerte di mutui in banca
In questo contesto di forte aumento di tassi sui mutui, le banche stanno progressivamente adeguando la propria offerta mutuo. Prendendo a riferimento un mutuo a tasso fisso per acquisto casa di durata 20 anni – importo € 140.000 e valore immobile € 220.000 – un richiedente di 35 anni a gennaio 2022 poteva rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari allo 0,80% e quindi ottenere una rata mensile fissa di 630 euro; oggi per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito si posiziona di poco sopra l’1,7% e la rata mensile fissa raggiunge i 690 euro.
Mutui a tasso fisso: le previsioni 2022
Per i prossimi mesi si prevede un ulteriore aumento dei prezzi di offerta dei mutui a tasso fisso, in quanto le offerte prodotto sono normalmente aggiornate da parte del sistema bancario non in tempo reale ma con cadenza periodica, solitamente ogni 30-45 giorni, e quindi non incorporano ancora i recenti aumenti registrati.
Spread sui mutui a tasso fisso: le offerte in banca
Il ritardo nell’adeguamento dei tassi di offerta è confermato dall’osservazione degli spread medi di mercato: per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media dei migliori spread per i mutui a tasso fisso si riduce dallo 0,2% del quarto trimestre 2021 a poco sopra lo 0% del primo trimestre 2022.Il sistema bancario nel corso del primo trimestre ha quindi temporaneamente assorbito parte dell’aumento registrato dagli indici IRS, riducendo il proprio spread, il ricarico applicato sugli indici di mercato per definire il tasso finale della propria offerta di mutui a tasso fisso.
Mutui casa per i giovani under 36
Osservando l’evoluzione della domanda, la fascia di richiedenti mutuo con età inferiore ai 36 anni continua ad avere un ruolo trainante, aumentando di nuovo il suo peso: nel primo trimestre 2022 arriva aspiegare il 44% delle richieste totali sul canale online, valore doppio rispetto al 22% medio registrato nel 2020, da confrontarsi con un 30,5% registrato a livello di sistema.
Il peso di tale fascia di richiedenti è atteso però in riduzione nel corso dei prossimi mesi. Per le erogazioni di mutui per i giovani under 36 assistiti da garanzia statale Consap, l’attuale normativa prevede il rispetto di un TEG (tasso effettivo globale) massimo per le nuove erogazioni: per il secondo trimestre 2022 tale limite è previsto per i mutui a tasso fisso allo 1,99%, in aumento di soli 3 punti base rispetto al valore definito per il primo trimestre 2021. Dato il forte aumento degli indici IRS registrato durante il primo trimestre 2021, molti istituti finanziari stanno attualmente modificando la propria offerta di mutui destinati agli under 36 e ciò potrebbe determinare un rallentamento del numero di richieste presentate da questo segmento di mercato.
Compravendite e prezzi residenziali: previsioni
Nel quarto trimestre 2021 le compravendite residenziali crescono del 15,9% rispetto al quarto trimestre 2020. Per quanto riguarda invece l’andamento del valore degli immobili, nel primo trimestre 2022 quelli usati registrano una crescita del prezzo al metro quadrato pari al +4,8%, mentre gli immobili nuovi registrano un incremento del +2,6%. A livello consolidato, nel primo trimestre 2022 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un aumento pari a +3,6%.
“Dopo un 2021 chiuso con una performance del mercato immobiliare molto più positiva rispetto alle aspettative sia sul fronte delle compravendite sia dei valori e il 2022 parte con il freno a mano. A causa delle tensioni geopolitiche ed economiche dovute al conflitto russo-ucraino, le previsioni sono state riviste al ribasso per tutti gli indicatori di matrice immobiliare. Quindi, le ipotesi di crescita sia sulle quantità scambiate che sui prezzi sono state ridimensionate, anche se di crescita pur sempre si parla. La forte spinta inflativa che deriva dalla congiuntura critica si sta riflettendo anche sul costo dei mutui, ora meno convenienti, andando così a ridurre ulteriormente la già compressa componente delle surroghe con un impatto negativo sul mercato complessivo del credito ipotecario. I rialzi repentini sui tassi, che comunque fanno permanere il costo sul debito ancora relativamente contenuto, stanno inoltre frenando molti istituti nell’erogare i cosiddetti “mutui-giovani”, in quanto vengono meno le condizioni di economicità per la loro stipula. La fascia under 35 rappresenta oramai oltre il 30% del totale della domanda, in crescita rispetto al periodo anteriore all’introduzione dell’agevolazione. Questa frenata impatterà quindi in misura significativa sul trend generale dei prossimi mesi se non verrà applicato un correttivo in merito”.
