Articolo curato dal nostro facilitatore per i mutui
Ricorrere a un mutuo è un’operazione alquanto frequente quando si decide di comprare casa o anche di ristrutturare o costruire un immobile. Ma sono tanti gli aspetti da valutare prima di sottoscrivere un mutuo casa: per esempio la durata o il tipo di tasso.
I mutui casa sono tra le forme di finanziamento più richieste in Italia, in quanto permettono di comprare un immobile per compravendite o di costruire e ristrutturare un appartamento. Il rimborso dei mutui viene effettuato a rate. Queste ultime sono caratterizzate da una quota capitale, ossia quella del denaro ricevuto in prestito, e da una quota interessi (interessi maturati).
Le caratteristiche
Ogni mutuo presenta delle caratteristiche specifiche: durata, importo, finalità, tasso applicato per il calcolo degli interessi e piano di ammortamento. La durata è solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni. Più è lunga la durata del rimborso, maggiore sarà la quota di interessi cui il cliente dovrà far fronte. All’aumentare della durata del rimborso, cala l’ammontare delle singole rate.
Chi opta per una durata maggiore di rimborso, farà dunque i conti con una rata di importo più basso. Chi, invece, punta a pagare meno interessi, può scegliere un mutuo di media durata.
Finalità
Le finalità per cui si accende un mutuo possono essere varie: l’acquisto della prima casa o della seconda casa, l’acquisto per investimento, la ristrutturazione di un immobile. Il mutuo casa è tra i più gettonati e consente al mutuatario di beneficiare di agevolazioni fiscali.
Cos’è l’LTV?
Si usa il termine Loan To Value per indicare il rapporto in percentuale tra la somma richiesta in banca e il valore della casa. Attualmente le banche possono erogare mutui per un LTV fino all’80%, ossia mutui che coprono fino all’80% del valore dell’immobile. Non mancano sul mercato istituti capaci di offrire mutuo fino al 100%
Tasso fisso o variabile?
Il tasso usato per calcolare gli interessi di un mutuo varia a seconda dell’indice di riferimento e dello spread. I mutui con un tasso legato all’Euribor o al tasso Bce sono mutui a tasso variabile. I mutui con un tasso legato all’Irs sono, invece, a tasso fisso.
Scegliere un mutuo a tasso variabile significa far fronte a rate iniziali più leggere. Il tasso però può cambiare in base alle oscillazioni dei mercati finanziari. Il mutuatario non può, dunque, sapere, all’atto della sottoscrizione del mutuo quanto pagherà di interessi al termine del rimborso.
Il discorso cambia quando si stipula un mutuo a tasso fisso. Le rate iniziali saranno sempre più alte rispetto a un mutuo indicizzato a tasso variabile. Il tasso applicato, però, resterà costante per tutte le rate. L’importo sarà lo stesso per tutta la durata del finanziamento e il mutuatario potrà subito sapere quanto pagherà di interessi alla fine del rimborso.
Ricorrere alla surroga
Non essere soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo è una situazione che spesso si può verificare nel corso della vita. Ecco perché si può optare per la
Surroga che permette di trasferire, a costo zero, il mutuo dalla banca originaria ad un’altra per modificare, ad esempio, la durata, l’importo della rata, i tassi di interesse e lo spread. Non varia naturalmente l’importo del finanziamento. La surroga rappresenta un’ottima opportunità per chi è in cerca di condizioni contrattuali più convenienti.
La surroga del mutuo è adatta soprattutto a chi ha acceso da poco un mutuo e ha dunque una somma alquanto consistente di interessi della rata da pagare.
Un’altra opzione per chi non è soddisfatto del proprio mutuo è quella della sostituzione: il mutuatario ottiene un nuovo mutuo, estinguendo del tutto il vecchio mutuo. I costi di questa operazione sono senza alcun dubbio maggiori rispetto a quelli di una surroga perché c’è anche la penale da pagare alla banca per l’estinzione anticipata. Il punto di forza della sostituzione del mutuo sta nel fatto di poter modificare l’importo finanziato e di poter ottenere liquidità extra.
-- Massimo Gabelli 3339406159
